Pochi giorni avevamo pubblicato, su queste pagine, l’intervista al property manager Matteo Calamai, giovane imprenditorie fiorentino che opera negli affitti breve, titolare di Maison Florence (leggi qui). Calamai raccontava di un settore, il suo, preso notevolmente di mira, senza pensare alle ricadute socio-economiche che l’indotto crea sui numerosi professionisti coinvolti. Oltre alle novità previste dalla bozza della legge di bilancio 2026, contenente l’incremento della cedolare secca dal 21 al 26% sulle locazioni turistiche, anche di una sola unità immobiliare, ieri è arrivata una nuova stangata per il mondo degli affitti breve: la Corte Costituzionale ha respinto il ricorso del Governo contro la legge regionale toscana sul turismo che introduce misure di contenimento del fenomeno di overtourism.
Esulta Sara Funaro, sindaca di Firenze: “La decisione della Corte Costituzionale di salvare il Testo unico del turismo della Regione Toscana respingendo il ricorso del Governo è una bella notizia e una grande vittoria per gli amministratori, un punto fermo importante per continuare nel nostro lavoro per un turismo sostenibile. Siamo sulla strada giusta e andiamo avanti. Questa legge deve diventare un esempio a livello nazionale per permettere ai sindaci la tutela dell’identità delle città e dei territori. Come amministrazione, siamo sempre stati convinti della necessità di una regolamentazione delle locazioni brevi in grado di garantire un’adeguata qualità della vita per i residenti e non appena abbiamo ne avuto la possibilità abbiamo approvato un regolamento, primi in Italia. Il diritto dei Comuni di introdurre limiti specifici in aree ad alta densità turistica è una importante strumento per città come Firenze che devono affrontare l’impatto del sovraffollamento turistico, preservando al contempo l’accesso al mercato per chi vuole intraprendere attività turistiche in maniera regolamentata e imprenditoriale. Il nostro obiettivo è sempre stato quello di conciliare l’accoglienza dei turisti con la qualità della vita dei fiorentini, e questa sentenza conferma che siamo sulla strada giusta”.
La nota della Corte Costituzionale
Di seguito la nota emessa dalla Corte Costituzionale in merito al rigetto del ricorso: “La Corte costituzionale, con la sentenza numero 186 depositata oggi, ha esaminato le questioni di legittimità costituzionale sollevate con riferimento a diverse disposizioni della legge della Regione Toscana numero 61 del 2024, recante il testo unico del turismo. La Corte ha dichiarato infondate le questioni sollevate, per violazione degli articoli 3 e 41 della Costituzione, con riferimento all’articolo 22, comma 6, che prevede la possibilità, per gli alberghi, di associare nella gestione, in aumento della propria capacità ricettiva e nei limiti del 40 per cento della medesima, unità immobiliari residenziali nella loro disponibilità, ubicate entro duecento metri, ma attribuisce ai comuni il potere di stabilire una percentuale inferiore. Secondo la Corte, la norma impugnata conferma la generale funzione comunale di regolare gli insediamenti sul proprio territorio e fa salva la possibilità per il singolo comune di temperare l’espansione delle attività alberghiere, tenendo conto delle esigenze del proprio territorio.
La Corte ha poi esaminato diverse questioni relative alle disposizioni concernenti le «strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione». Ha respinto le questioni relative all’articolo 41, comma 3, secondo il quale l’attivitàricettiva extra-alberghiera è consentita esclusivamente in unità immobiliari aventi, ai fini urbanistici, destinazione d’uso turistico-ricettiva, con esclusione di quelli aventidestinazione d’uso residenziale. La Corte ha sottolineato che, in base agli articoli 42-45, le strutture in questione devono essere gestite in forma imprenditoriale: dunque, se un immobile è utilizzato in modo stabile ed organizzato come struttura ricettiva extra-alberghiera, la previsione della destinazione d’uso turistico-ricettiva non può essere considerata irragionevole.
La Corte ha dichiarato infondata anche la questione relativa alla norma transitoria (articolo 144, comma 3), secondo la quale «[l]e disposizioni di cui all’articolo 41, comma 3, si applicano a far data dal 1° luglio 2026». La violazione dell’articolo 3 della Costituzione non sussiste perché l’articolo 144, comma 3, non distingue tra diverse categorie di proprietari ma a tutti consente di mantenere la destinazione
d’uso residenziale fino al 1° luglio 2026 e a tutti impone di passare alla destinazioneturistico-ricettiva da tale data.
La Corte ha respinto anche le questioni relative all’articolo 41, comma 4, in base al quale «[l]’attività di affittacamere, o di bed and breakfast, o di residenza d’epoca svolta da uno stesso soggetto […] in più strutture ricettive nell’ambito del medesimo edificio non può comunque superare il numero di camere e la capacità ricettiva di una singola struttura». Tale norma, per la Corte, non viola l’articolo 41 della Costituzione, in quanto alcune strutture sono caratterizzate da una dimensione “familiare”, alla quale sono connaturati limiti dimensionali, e rientra nella discrezionalità del legislatore regionale la scelta del modo in cui evitare possibili elusioni delle singole norme che fissano i limiti dimensionali delle diverse strutture.
La Corte ha dichiarato infondate anche le questioni sollevate, per violazione dell’articolo 117, secondo comma, lettera l), e dell’articolo 42 della Costituzione, con riferimento agli articoli 42-45, secondo i quali le strutture ricettive turistiche extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione devono essere gestite «in forma imprenditoriale». Per la Corte, l’obbligo di gestione in forma imprenditoriale rappresenta una condizione che attiene alle modalità di esercizio della struttura ricettiva, il cui rispetto è necessario per poter gestire una struttura “classificata”. Le norme che stabiliscono tale obbligo, dunque, risultano estranee all’ordinamento civile e sono riconducibili alla materia del turismo, spettante alla competenza piena regionale ex articolo 117, quarto comma, della Costituzione. Quanto all’articolo 42 della Costituzione, la Corte ha ritenuto che gli articoli 42-45 determinino un’ingerenza nelle libere scelte dei proprietari, ma che essa sia giustificata in quanto volta a perseguire una funzione sociale in modo proporzionato, in particolare la finalità di limitare la proliferazione delle strutture ricettive extra- alberghiere e gli effetti negativi dell’overtourism.
Infine, la Corte ha dichiarato infondate le questioni relative all’articolo 59, concernente le locazioni turistiche brevi. In base a tale disposizione, i comuni ad alta densità turistica e i comuni capoluogo di provincia «possono, con proprio regolamento, individuare zone o aree in cui definire criteri e limiti specifici per lo svolgimento, per finalità turistiche, delle attività di locazione breve di cui all’articolo 4, comma 1, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 […], esercitate anche in forma imprenditoriale» (comma 1). Nei comuni dotati del regolamento di cui al comma 1,«l’esercizio dell’attività di locazione breve, per le zone o aree interessate, è subordinato al rilascio al locatore di un’autorizzazione di durata quinquennale per ciascuna unità immobiliare che si intende locare» (comma 4).
La Corte ha escluso l’invasione della materia “ordinamento civile”: l’articolo 59 detta una disciplina amministrativa che interseca in via prevalente le materie del governo del territorio e del turismo, in quanto prevede un potere regolatorio comunale – che riguarda un’attività economica di tipo turistico e si riflette sull’assetto del territorio – e istituisce un (possibile) regime amministrativo autorizzatorio. La Corte ha dichiarato infondate anche le questioni relative all’articolo 3 e all’articolo 117, secondo comma, lettera s), della Costituzione.
Sgambetto affitti brevi, tassazione in aumento. Maison Florence: “Settore preso di mira, non si pensa alla ricaduta sui lavoratori”